空き家買取とは？相場・メリット・デメリットと売却の流れを解説

相続した実家や長期間使っていない住宅を所有していると、「このまま管理を続けるべきか」「古い家でも売れるのか」と悩むことがあります。

空き家を売却する代表的な方法には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社へ直接売却する「買取」があります。
買取は一般の購入希望者を探す必要がないため、売却までの期間を短縮しやすく、建物の状態によっては家財が残っている空き家や修繕が必要な住宅でも、そのまま売却できる場合があります。

一方、買取後の修繕費や再販売にかかる費用などが査定額へ反映されるため、仲介と比べると売却価格が低くなる傾向があります。

「できるだけ高く売りたいのか」「多少価格が下がっても早く手放したいのか」によって、適した売却方法は変わります。

この記事では、空き家買取の仕組みや相場の考え方、メリット・デメリット、査定額を左右するポイント、売却までの流れを詳しく解説します。

空き家買取とは？

空き家買取とは、不動産会社が売主から空き家を直接購入する売却方法です。
一般的な仲介では、不動産会社が広告を掲載したり購入希望者を案内したりして買主を探します。そのため、購入希望者が現れなければ、売却まで数か月以上かかることもあります。

一方、買取では不動産会社自身が買主になります。
査定後に提示された買取価格や引き渡し条件について双方が合意すれば、一般の購入希望者が現れるまで待つ必要はありません。

買い取られた空き家は、その後リフォームして再販売されたり、建物を解体して土地として販売されたりします。

空き家買取と仲介の違い

空き家を売却する際は、買取と仲介の違いを理解しておくことが大切です。

比較項目	買取	仲介
買主	不動産会社	主に一般の購入希望者
売却期間	比較的短い	買主が見つかるまで時間がかかる
売却価格	仲介より低くなりやすい傾向	市場価格に近い金額を狙いやすい
仲介手数料	直接買取なら原則不要	売買成立時に必要
広告掲載	原則不要	基本的に必要
一般客の内覧	原則不要	必要になることが多い
修繕・片付け	現状のまま相談できる場合がある	状態を整えた方が売れやすい場合がある
売却時期	調整しやすい	買主が見つかる時期に左右される

仲介は時間がかかっても高値での売却を目指したい場合に向いています。
反対に買取は、売却価格だけでなく、売却までの期間や片付け、内覧などの負担も含めて考えたい場合に適しています。

築年数だけで買取か仲介かを決めるのではなく、土地の需要や建物の状態、売却期限まで含めて判断することが大切です。

空き家買取の相場はどのくらい？

空き家買取について調べると、「市場価格の○割程度」といった目安を見かけることがあります。
しかし、すべての空き家に同じ割合を当てはめることはできません。

空き家の買取価格は、

・立地
・土地の広さや形
・接道状況
・築年数
・建物の劣化状態
・周辺の不動産需要
・リフォームの必要性
・解体費用
・残置物の量
・再販売のしやすさ

などを総合的に確認して決まります。

不動産会社が空き家を買い取った後、そのままの状態で再販売できるケースばかりではありません。
修繕やリフォームが必要になることもあれば、建物を解体して土地として販売するケースもあります。そのため買取査定では、再販売までに必要となる費用や保有期間、販売時のリスクなども考慮されます。

仲介より買取価格が低くなりやすい理由

例えば、仲介で2,000万円程度の価格帯が想定される住宅でも、不動産会社が同額で買い取れるとは限りません。

買取後には、

・内外装のリフォーム
・設備交換
・家財撤去
・建物解体
・測量
・登記
・再販売にかかる費用
・売却までの維持管理費

などが必要になる場合があります。

こうした費用や再販売時のリスクを不動産会社側が負担することを考慮して、買取価格が算出されます。

単純に「仲介価格との差が大きいから査定が安い」と判断するのではなく、物件の状態や売却条件まで確認する必要があります。

査定額より手元に残る金額を見る

空き家買取では、査定書に記載された金額だけを比較しないことも重要です。

例えば、

A社　買取価格1,000万円
B社　買取価格950万円

だった場合、一見するとA社の方が有利に見えます。

しかしA社では売主側で家財撤去や測量を行う必要があり、B社では現状のまま引き渡せるのであれば、実際の手取り額では大きな差が出ないこともあります。

空き家買取では「査定額が最も高い会社」ではなく、「売却に必要な費用を差し引いた後にいくら残るか」で比較することが重要です。

空き家の買取価格を左右するポイント

同じ築年数や延床面積の空き家でも、査定額が同じになるとは限りません。
空き家の査定では、建物だけでなく土地や周辺環境まで含めて評価されます。

土地の立地と需要

築年数が古い建物でも、土地としての需要が高ければ評価される可能性があります。

例えば、

・駅や商業施設へのアクセスがよい
・住宅需要の高いエリアにある
・土地の形が整っている
・道路との接し方に問題がない
・周辺で土地取引が活発

といった条件は、再販売のしやすさにつながります。

反対に建物が比較的新しくても、不動産需要が少ない地域では査定価格が伸びにくい場合があります。

建物の築年数と劣化状態

査定では築年数だけでなく、実際の建物の状態も確認されます。

特に確認されやすいのは、

・雨漏り
・シロアリ被害
・建物の傾き
・基礎のひび割れ
・屋根や外壁の劣化
・給排水設備の状態
・長期間使用していないことによる傷み

などです。

ただし、築年数が古いからといって、必ずしも価値がないわけではありません。

建物を再利用せず、解体後の土地を活用できるのであれば、土地を中心に評価されるケースもあります。

「古い家＝売れない」と自己判断しないことが大切です。

接道状況と再建築の可否

査定では、敷地がどのように道路へ接しているかも確認されます。
現在建っている住宅を解体した後、新しい建物を建てられるかどうかによって土地の利用方法が大きく変わるためです。

再建築に制限がある物件は一般的な住宅と比べて利用方法が限られるため、査定額に影響することがあります。

境界や権利関係

土地の境界が明確か、共有名義になっていないか、抵当権が残っていないかなども査定時の重要な確認事項です。特に相続した空き家の場合、長期間登記内容を確認しておらず、売却を検討した段階で名義が亡くなった方のままだと分かるケースがあります。

権利関係に確認事項があるからといって査定そのものができないとは限りませんが、実際に売却を進める段階では整理が必要になります。

空き家を買取で売却するメリット

空き家買取には、仲介にはないメリットがあります。

売却までの期間を短縮しやすい

買取では不動産会社自身が買主になるため、一般の購入希望者が現れるまで待つ必要がありません。

そのため、

・相続した空き家を早く整理したい
・遠方にある実家の管理を終えたい
・維持管理費の負担を減らしたい
・一定の期限までに現金化したい
・仲介で売却活動をしているが買主が見つからない

といったケースでは検討しやすい方法です。

仲介で空き家が売れない場合には、価格だけでなく物件の状態や立地、売り出し方法など複数の原因が考えられます。

空き家が売れない原因と効果的な対策

直接買取なら仲介手数料が原則かからない

不動産会社が直接買主となる場合、買主を紹介する仲介行為が発生しないため、原則として仲介手数料は必要ありません。

ただし、不動産売却では仲介手数料以外にも、契約書にかかる印紙税や登記に関する費用などが発生する場合があります。売却によって譲渡所得が生じた場合には税金が発生する可能性もあります。

「仲介手数料がかからない＝売却費用が一切かからない」ということではありません。

一般の購入希望者による内覧が原則ない

仲介の場合、購入希望者が現れるたびに室内を案内することがあります。
空き家が遠方にある場合には、鍵の管理や室内の片付けなどが負担になることもあります。

買取では不動産会社による現地確認や査定は必要ですが、一般の購入希望者を何度も案内する必要は基本的にありません。

家財が残っていても売却できる場合がある

相続した実家では、家具や家電、衣類、食器、本などが大量に残っていることがあります。
すべて処分してから売却しようとすると、片付けだけでも大きな費用と時間がかかります。
買取では、会社や契約条件によっては家財を残した状態で引き渡せる場合があります。

査定前に高額な不用品処分を行うのではなく、残置物がある状態でも売却できるかを先に確認した方が無駄な出費を防ぎやすくなります。

修繕せずに売却できる場合がある

雨漏りしている住宅や設備が古い住宅でも、そのまま買取対象になる場合があります。
買取後のリフォームや解体を不動産会社側で行う場合、売主が事前に修繕する必要がないためです。
売却前に高額な費用をかけてリフォームしても、その費用と同じだけ査定額が上がるとは限りません。

空き家買取のデメリット

空き家買取にはメリットがある一方で、事前に理解しておきたいデメリットもあります。

仲介より売却価格が低くなりやすい

不動産会社は購入後に修繕や解体、再販売などを行い、それらにかかる費用や販売リスクを負担します。そのため、築浅で状態がよく、一般の購入希望者が見つかりやすい物件であれば、時間をかけて仲介で売却した方が高値になる可能性があります。

不動産会社によって査定額が変わる

同じ空き家でも、不動産会社によって買取価格が異なることがあります。
その理由の一つが、買い取った後の活用方法です。

ある会社はリフォームして中古住宅として再販売し、別の会社は建物を解体して土地として販売するかもしれません。再販売の方法や得意とする物件が違えば、その会社が購入できる金額も変わります。

査定額だけを見るのではなく、なぜその価格になったのかまで確認することが重要です。

すべての空き家を買い取れるわけではない

買取であれば、どのような空き家でも必ず売却できるわけではありません。

例えば、

・接道条件に問題がある
・再建築に制限がある
・共有者との調整が必要
・境界が不明確
・権利関係が複雑
・土地需要が少ない
・建物の損傷が著しい

といった物件では、買取が難しくなったり査定条件が厳しくなったりする場合があります。

一方、一般的な住宅を中心に扱う会社では難しくても、築古住宅や特殊な条件の不動産を扱っている会社では査定対象になるケースがあります。

1社から買取できないと言われただけで「この空き家には価値がない」と判断しないことも大切です。

空き家買取が向いているケース

買取と仲介のどちらが適しているかは、物件の状態だけでなく、所有者が何を優先するかによって変わります。

状況・希望	検討しやすい方法
できるだけ早く手放したい	買取
家財が大量に残っている	買取
築年数が古く修繕が必要	買取を比較
遠方にあり管理が難しい	買取
仲介で長期間売れていない	買取を比較
内覧対応を減らしたい	買取
築浅で状態がよい	仲介も比較
売却期間より価格を優先したい	仲介
一般の住宅需要が高い地域にある	仲介も比較

特に注意したいのが「築古だから買取しかない」と決めつけることです。
古い住宅でも立地や土地の条件がよければ、仲介で購入希望者が見つかる可能性があります。
反対に建物の見た目がきれいでも、土地の形状や接道条件などによって評価が変わることもあります。

空き家買取の流れ

空き家買取は、おおむね次のような流れで進みます。

STEP1: 所有者と登記内容を確認する

最初に確認したいのが、不動産の現在の名義です。相続した空き家の場合、登記上の所有者が亡くなった親や祖父母のままになっていることがあります。2024年4月1日から相続登記が義務化され、原則として不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

相続した空き家を売却する場合は、査定価格だけでなく、現在の登記名義や相続人の状況も早めに確認しておきましょう。

相続した空き家の名義や管理、売却については以下の記事で詳しく解説しています。

空き家の相続に関する重要なポイントと対策方法の解説

STEP2: 空き家に関する資料を確認する

査定時には、物件について分かる資料があると確認がスムーズです。

例えば、

・登記識別情報や権利証
・固定資産税納税通知書
・土地測量図
・境界確認書
・建築確認済証
・検査済証
・建物図面
・購入時の売買契約書
・リフォームや修繕の記録

などがあります。

すべてそろっていなければ査定できないという意味ではありません。
紛失しているものがある場合には、そのことを伝えたうえで確認を進めます。査定時には、物件について分かる資料があると確認がスムーズです。

STEP3: 査定を依頼する

空き家の所在地、土地や建物の広さ、築年数、現在の状態などをもとに査定を行います。

査定には大きく分けて、

・机上査定
・訪問査定

があります。

机上査定は物件情報や周辺の取引事例などから概算価格を算出する方法です。
訪問査定では、実際に現地を確認し、建物や土地の状態を含めて査定します。

STEP4: 訪問査定で現地を確認する

訪問査定では室内のきれいさだけを見るわけではありません。

主に、

・建物の劣化状況
・雨漏りや傾き
・水回り設備
・土地の形状
・接道状況
・境界
・周辺環境
・残置物
・再建築の可否
・土地としての活用方法

などが確認されます。

多少散らかっているからといって、査定を受けられないわけではありません。
むしろ買取を検討しているのであれば、先に片付け費用をかける前に現状を確認してもらった方が判断しやすい場合があります。

STEP5: 買取価格と条件を確認する

査定結果が出たら、金額だけでなく売却条件も確認します。

主な確認項目は次のとおりです。

・買取価格
・残置物を残せるか
・解体が必要か
・測量が必要か
・各費用を誰が負担するか
・契約不適合責任の扱い
・決済日
・引き渡し日
・その他の売主負担

査定額と契約条件は必ずセットで確認し、「最終的な受取額」と「売却までに必要な作業」の両方を比較します。

STEP6: 売買契約を締結する

価格や条件について合意したら、売買契約を締結します。

契約書では、

・売買代金
・手付金
・決済日
・引き渡し日
・土地の境界
・残置物の扱い
・設備の扱い
・契約解除条件
・契約不適合責任
・固定資産税などの精算

などを確認します。

条件が分からない状態のまま契約するのではなく、不明な点は契約前に確認しておくことが重要です。

STEP7: 決済と引き渡しを行う

決済日に残代金を受け取り、所有権移転登記に必要な手続きを行います。
住宅ローンの抵当権が残っている場合には、売却代金などから返済し、抵当権を抹消する手続きが必要になる場合もあります。

契約で定めた状態で鍵や必要書類を引き渡せば、空き家の売却は完了です。

空き家を査定する前の注意点

査定額を高くしたいからといって、先に費用をかければよいとは限りません。

特に次の点には注意が必要です。

リフォームを先にしない

古い空き家を見ると、「リフォームしてきれいにした方が高く売れる」と考えるかもしれません。
しかし、買い取った不動産会社が建物を解体する予定なら、内装を新しくしても査定額には反映されにくくなります。

また、中古住宅として再販売する場合でも、購入後に不動産会社側の仕様でリフォームすることがあります。

売却のためだけにリフォームをする場合は、工事を発注する前に査定を受けた方が無駄な費用を防ぎやすくなります。

解体してから売ると決めない

建物が古いと「更地にした方が売れるのでは」と考えがちですが、解体が必ず有利になるわけではありません。古家付き土地として販売した方がよいケースもあれば、更地にした方が買主を見つけやすいケースもあります。

土地の需要や建物の状態、解体費用などを比較して判断する必要があります。
古家を残して売るか、更地にするかの判断については以下の記事で詳しく解説しています。

古家付き土地の売却はそのまま？更地にする？損をしない判断基準と手順を解説

解体費用そのものを確認したい場合はこちらの記事も参考になります。

空き家の解体費用相場を解説！補助金の活用方法やリスクとは？

家財をすべて捨ててから査定しない

家具や家電、衣類などが残っている空き家では、専門業者へ処分を依頼すると大きな費用がかかることがあります。

買取条件によっては残置物を含めて引き渡せる場合があるため、処分費を払う前に査定を受けた方がよいケースがあります。

ただし、

・現金
・預金通帳
・印鑑
・権利証
・契約書
・写真
・貴金属
・個人情報が記載された書類

などは、引き渡し前に必ず確認しておきましょう。

雨漏りや不具合を隠さない

把握している雨漏り、シロアリ被害、建物の傾きなどがある場合には、査定時に伝えておくことが重要です。不具合を伝えると査定額が下がるのではないかと心配するかもしれません。

しかし、あらかじめ状態を把握できれば、修繕や解体などを想定した査定を行えます。

後から問題が判明して契約条件についてトラブルになることを避けるためにも、分かっている不具合は最初に伝えることが大切です。

相続した空き家を売る場合は税金も確認する

相続した空き家の売却では、通常の不動産売却とは異なる税制上の特例を利用できる場合があります。

代表的な制度が「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」です。

一定の要件を満たす空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。

ただし、

・建築時期
・相続前の居住状況
・相続後の利用状況
・売却時期
・売却代金
・耐震基準や解体の状況

など複数の要件があります。

「相続した空き家なら必ず3,000万円控除を使える」という制度ではないため、売却前に適用要件を確認することが大切です。

3,000万円特別控除の仕組みや適用条件については、以下の記事で詳しく解説しています。

3,000万円特別控除とは？仕組みや適用要件を解説！

空き家を長期間放置するリスク

誰も住んでいない住宅でも、所有している限り管理は必要です。

住宅は人が住まなくなると、換気や通水の機会が減ります。

雨漏りや設備の故障にも気づきにくくなり、庭木や雑草が伸びれば周辺へ影響することもあります。

さらに、適切に管理されていない空き家は、状態によって「管理不全空家」や「特定空家」として市区町村から指導などを受ける可能性があります。

状況によっては、固定資産税などの住宅用地特例を受けられなくなる場合もあります。

空き家は所有しているだけでも税金や管理費がかかるため、今後使用する予定がない場合は、建物の状態が大きく悪化する前に方向性を決めることが重要です。

空き家買取で不動産会社を比較するときのポイント

空き家買取では、査定価格だけで会社を決めないことが重要です。

空き家の買取実績を確認する

通常の中古住宅を中心に扱っている会社と、空き家や築古住宅を多く扱っている会社では、査定方法や買取後の活用方法が異なることがあります。

例えば、

・築古住宅
・残置物の多い住宅
・相続した住宅
・再建築に制限がある住宅
・修繕が必要な住宅

など、自分の空き家に近い物件を扱っているか確認すると判断材料になります。

査定額の根拠を確認する

査定価格を確認するときは、金額だけでなく理由も確認しておきます。

例えば、

・土地はいくらで評価されているのか
・建物を再利用する予定なのか
・解体する予定なのか
・どの程度の修繕費を想定しているのか
・残置物の撤去費用が含まれているのか

などです。

査定額の根拠が分かれば、複数の査定結果に差がある理由も判断しやすくなります。

査定額の根拠を説明してもらう

査定額だけでなく、どのような理由でその金額になったのか確認します。

• 土地の評価
• 建物の評価
• 修繕や解体にかかる費用
• 再販売の見込み
• 家財撤去費
• 測量や登記上の問題

根拠を説明せず、契約を急がせる会社は慎重に検討しましょう。

売主が負担する費用を確認する

高い査定価格が提示されても、売主側で多くの費用を負担するのであれば、手元に残る金額は少なくなります。

特に、

・残置物撤去費
・測量費
・解体費
・登記関連費用
・その他の引き渡し条件

は確認しておきたい項目です。

空き家買取では「いくらで買うか」だけでなく、「その金額でどこまでの状態を引き受けてもらえるか」を比較すると判断しやすくなります。

契約を急がされても条件を確認する

空き家を早く売りたい事情があったとしても、契約内容を確認せずに決める必要はありません。
査定価格の根拠や費用負担、引き渡し条件について説明が十分でない場合には、内容を整理してから判断することが重要です。

空き家買取は価格だけでなく売却までの負担も比較する

空き家買取は、不動産会社が直接買主になるため、一般の購入希望者を探す期間や内覧対応などの負担を減らしやすい売却方法です。家財が残っていたり、建物が古かったりする場合でも、現状のまま売却できるケースがあります。

一方、買取後の修繕や再販売にかかる費用などが査定へ反映されるため、仲介より売却価格が低くなる傾向があります。

そのため、

・いつまでに売却したいか
・価格をどの程度優先するか
・片付けや修繕に費用をかけられるか
・今後も空き家を管理できるか
・最終的に手元へいくら残るか

といった点を整理して判断することが大切です。

また、空き家の価値は築年数だけでは決まりません。
土地の需要や接道条件、建物の状態、権利関係、残置物、再利用の方法などによっても査定額は変わります。

「古いから売れない」「家財があるから売れない」と自己判断せず、不動産全体の条件を整理したうえで、仲介と買取のどちらが適しているかを比較することが重要です。