不動産売却の仲介手数料とは？諸費用も含めていくら？

不動産を売却する際、不動産会社には仲介手数料という手数料を支払う必要があります。しかし、不動産売却に関するお金のことは複雑で分かりづらいですよね。

そこで、今回は仲介手数料に関する、よくある疑問について分かりやすく解説します。

不動産売却の際に必要な仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産会社に不動産の買主を見つけてもらい、契約が成立した時に支払う仲介料のことです。売買が成立した時に支払う成功報酬であるため、物件が売却できなければ支払う必要はないものになります。

また、複数の不動産会社と契約をしていた場合でも、売買を成立させた不動産会社にのみ払えばいい手数料になります。

仲介手数料の上限額

仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）によって上限額が定められており、その額は不動産の売却価格によって変動します。

具体的には、不動産の売却価格が200万円以下なら売却価格の5％、201万円～400万円以下の部分なら売却価格の4％、401万円以上の部分は売却価格の3％で、そこに消費税を足した金額が上限額となります。

また、不動産業界においてなかなか売却が決まらない空き家・空き地の売却促進を目的として、2024年7月1日から仲介報酬の特例規定が拡充されました。その特例規定によって、物件価格が800万円以下のものを対象に、売主および買主の双方から最大33万円の報酬を受け取ることができるようになりました。

不動産売却の仲介手数料の計算について

仲介手数料の具体的な計算式

仲介手数料の具体的な計算方法について説明します。

売却価格が2500万円の物件を例に考えていきましょう。まず、前述のとおり、売却価格のうち、200万円以下の部分は仲介手数料が5％です。つまり、この部分には「200万円×5％＝10万円」の手数料が発生します。

同じように201～400万円以下の部分は「200万円×4％＝8万円」、401万円以上の部分が「2100万円×3％＝63万円」となります。

この3つを足すと、「10万円＋8万円＋63万円＝81万円」となり、ここに消費税10％を足した合計が89.1万円ですので、この2500万円を売却した際に支払う仲介手数料の上限額は89.1万円となります。

速算式を見れば簡単に計算できる

上記の方法だと、仲介手数料の計算が面倒に感じる方も多いかと思いますが、速算式を利用すれば簡単に求めることが可能です。

具体的には、「売却価格×3%＋6万円」というシンプルな計算式になります。

先ほどの2500万円の物件を例にすると、「2500万円×3％＋6万円＝81万円」です。そこに消費税10％を足すと89.1万円となり、先ほどの計算式と同じ結果を求めることができます。

なお、先ほどの特例規定に当てはまる売却価格が800万円以下の物件の場合、上限額は33万円となります。

仲介手数料の早見表

さらに簡単に仲介手数料の上限額を把握する方法として、仲介手数料の早見表があります。おおよその仲介手数料を把握することができますのでご参考ください。

売却価格	仲介手数料（税込）
800万円（特例規定適用）	33万円
1,000万円	39.6万円
1500万円	56.1万円
2000万円	72.6万円
2500万円	89.1万円
3000万円	105.6万円
5000万円	171.6万円
1億円	336.6万円

仲介手数料を支払うタイミングはいつ？

仲介手数料は、前述のとおり不動産の売買契約が成立した時に始めて支払い義務が発生します。

支払うタイミングとしては、最初の売買契約が成立した時の半分を、その後物件を引き渡すときにもう残りの半分を支払うことが一般的です。

しかし、支払いのタイミングについてはその不動産会社によっても異なり、契約前に仲介手数料の一部を前払いするよう求めてくる不動産会社もあります。

そのため、不動産会社との間でトラブルを防ぐためには、事前に仲介手数料を支払うタイミングはいつなのか、仲介手数料はいくらなのかを事前にしっかりと確認しましょう。

仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際の注意点

仲介手数料についての説明が不適切な不動産会社は選ばない

不動産会社での売却には仲介手数料が発生します。仲介手数料についての説明が不足している、または、不適切な不動産会社にはご注意ください。

注意しておきたいポイントとしては、第一に仲介手数料の前払いを求めてくる不動産会社は選ばないということです。「仲介手数料の支払い義務が発生するのは、売買契約が成立したら」ということをしっかり意識しましょう。

不動産売却は、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。信頼性の高い不動産会社を見極めるために、仲介手数料についての説明が適切かを慎重に検討しましょう。

仲介手数料は安くなるのか

不動産の売却を考える際、仲介手数料の値下げ交渉を上手に活用しましょう。

先ほど解説した計算式で求めた額は、手数料の上限額です。多くの不動産会社では、売却価格や物件の特性に応じて手数料の交渉が可能です。

そのため、不動産売却を考えたときには、複数の不動産会社に相談し、それぞれの仲介手数料を把握しましょう。

手数料の安さに気を取られて不動産会社を選ぶのは危険です。手数料が安いがサービスが劣る会社では、不利益を被る可能性があります。不動産会社選びは信頼性を重視して選ぶことがポイントです。

仲介手数料以外の諸費用

不動産売却では、仲介手数料以外にも様々な諸費用が発生します。本項では、その他の必要な費用についてご紹介します。

登録免許税

不動産売却時に忘れてはならない費用の一つが登録免許税です。不動産の所有権移転登記や住宅ローンを使って購入した不動産の抵当権抹消手続きなどを行う際に課税される税金です。

具体的には、所有権移転登記の税額は、土地や中古物件が対象であるなら、「固定資産税評価額×2％」が適用されます。原則として2％が適用されます。また、抵当権抹消手続きの税額は1つの不動産に対して1,000円、土地付きの戸建て住宅ならそれぞれ1,000円ずつの合計が2,000円となります。

この2つの費用は、一般的には不動産の買主（物件を買った人）が全額負担するものですので、売主が支払いをするケースは稀です。

印紙税

不動産売却に関する契約書には、必ず印紙を貼付する義務があり、印紙税はこの印紙に対して課税される税金です。

この印紙税は、不動産の売却価格によって段階的に決められており、その額は以下のとおりです。また、税額は2027年3月31日を期限として軽減措置が適用されています。その措置によって、売却価格が1,001万円～5,000万円以下の場合は1万円、5001万円～1億円以下の場合は3万円となっています。

売却価格	税額
101万円～500万円以下	1,000円
501万円～1,000万円以下	5,000円
1001万円～5,000万円以下	10,000円
5001万円～1億円以下	30,000円
1億円超～5億円以下	60,000円

印紙税は、売主用と買主用で2部作成され、どちらにも印紙を貼付しなければならないため、2部分発生します。買主分の印紙税は買主側が支払うのが一般的ですが、売主は自分の分を支払うことが多いです。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却した際に得られる利益に対して課される税金です。具体的には、売却価格から購入価格や関連経費を引いた金額が、利益として残った場合、その額は「所得」とみなされ課税対象となります。

そのため、売却益が出た場合、利益に対して税金を収める必要があります。

住宅ローンの一括返済手数料

多くの人が住宅を購入する際に住宅ローンを利用しますが、売却時に残債が残っている場合は返済が必要です。住宅ローンの残債を一括で返済する際には、金融機関に対して一括返済手数料を支払うことが求められることが多いです。

一括返済手数料は各金融機関によって額も変わります。また、金融機関によっては契約時に定められた違約金などが発生することがあります。

そのため、自分がいくら払う必要があるのかを契約書での確認や、各金融機関に問い合わせてみましょう。

まとめ

不動産売却の手数料には種類があり、それぞれのケースによって支払う必要があるものがあります。しっかりと把握したうえで不動産売却を進めましょう。