古い家を売る方法と注意点

長年空き家として放置されていた家や、親から譲り受けた築年数の経過した家を今後どうするか、お悩みの方も多いのではないでしょうか。古い家をそのままにしておくと、維持費や管理の負担が増す一方で、売却を検討する際にもさまざまな不安が伴うことがあります。

しかし、売却を考える際に事前に知っておくべきポイントを押さえることで、スムーズに資産を有効活用することができます。

このコラムでは、古い家を売却する際に役立つ知識や実践的な対策を、わかりやすく解説します。

古い家とは？

「古い家」とは、築年数が経過しており、建物や設備の老朽化が進んだ住宅を指します。具体的には、築20年〜30年以上の物件が一般的に「古い家」と見なされることが多いですが、その基準は地域や市場状況によって異なります。一方で、古い家にはメンテナンスが必要な場合もあります。

古い家には以下のような特徴があります：

• 建物の老朽化: 屋根や外壁、内装、設備などが経年劣化している場合が多い。
• 耐震性の懸念: 古い建築基準で建てられた家は、最新の耐震基準を満たしていない可能性がある。
• 設備の時代遅れ: キッチンや浴室などの設備が現代のニーズに合わない場合がある。
• エネルギー効率の低さ: 断熱性能や省エネ設備が不足している場合が多い。

古い家を売る方法

古い家を売る方法にはいくつかの方法があります。

そのまま売りに出す

特に大掛かりなリフォームを行わずに売却することができます。買い手側にとっては、手を加える余地がある物件として好まれる場合もありますが、築年数や物件の状態について正直に情報を提供することが大切です。隠し事があると、後々トラブルになる可能性が高まります。

取り壊して更地にして売る

古い家を取り壊して更地にして売る方法は、土地の価値を最大化できるため、新たに家を建てたい人に向けて売ることができます。築年数が経過した家は、価値が下がることがありますので、先に取り壊すことで土地だけの価値を評価してもらうことが可能です。

ただし、取り壊しには費用がかかるため、費用対効果をよく考えることが必要です。

一部リフォームして売る

キッチンや浴室などの水回りをリフォームすると、物件価値が向上します。

また、外観の手入れも印象を良くするために有効です。外壁塗装や庭の手入れを行うことで、第一印象を良くすることができるでしょう。明るく清潔感のある外観は、購入希望者を惹きつけやすくなります。

空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、地域の空き家を登録し、売却や賃貸を希望する人とつなげるシステムです。特定のエリアでの住まい探しを希望する人々にアプローチできます。
登録の手続きは一般的に簡単で、必要な情報を入力するだけで済みます。また、地域によっては補助金や支援策も用意されており、特にリフォームや維持管理にかかるコストを軽減できます。

不動産買取を利用する

通常の販売活動に手間をかけずに取引を進めたい方にとって、買取サービスは魅力的です。
不動産買取の最大の利点は、買主がリフォームをすることなく、現状のままの物件を買い取ってくれる点です。そのため、時間やコストをかけずに売却でき、手間を大幅に軽減できます。
また、買い取りの会社は不動産の状況をよく把握しているため、適正な価格での取引が期待できます。

古い家を売る手順

古い家を売却するには、いくつかの重要なステップがあります。各ステップを順を追って、分かりやすく解説します。

1.価格査定

まずは近隣の売却事例をリサーチし、似たような物件の価格を把握することが大切です。
次に、不動産会社に査定を依頼するのも一つの方法です。専門家はトレンドや需要を考慮し、より正確な価格査定を行ってくれるでしょう。また、改修の必要性や物件の状態によっても価格は変動するため、細かい点も含めて確認してもらうことが重要です。

2.媒介契約(不動産会社委託)の締結

媒介契約（不動産会社委託）には、一般媒介契約と専任媒介契約の2種類があります。一般媒介契約では、複数の不動産会社に販売を依頼できますが、販売活動が分散しがちです。一方、専任媒介契約を結ぶと、特定の不動産会社に専属で販売を任せることになり、しっかりとしたサポートを受けやすいでしょう。
契約後は、不動産会社と連携して販売活動を進めることになります。不動産会社の経験や知識を活かし、効果的なアプローチを通じて買い手を探していくことが重要です。

3.売却活動の開始

まずは、魅力的な広告を作成しましょう。高画質な写真や詳しい物件情報を用意し、買い手にアピールできるよう心がけます。特に古い家の独特な魅力や、リフォームの可能性を強調することが効果的です。
次に、販売方法を検討します。インターネットの不動産ポータルサイトやSNSを利用することで、より広範な層への宣伝が可能です。また、地元の不動産会社に依頼することで、専門的な知識とネットワークを活用し、売却をスムーズに進められるでしょう。
内覧を行う際には、清掃と整理整頓を徹底しましょう。

4.売買契約の締結

契約書には、物件の詳細、売却価格、引渡し日などの重要な情報が含まれます。契約締結前には、誤解を避けるために、すべての条件や詳細を確認することが大切です。基本的には媒介契約している不動産会社で契約書類全般を準備してもらえます。

契約書の内容をよく読み、理解することが求められます。必要であれば、専門家や不動産会社に相談し、アドバイスを受けることもおすすめです。
契約が締結されたら、買主から手付金を受け取ります。これにより、買主は物件購入に対する意思が確かなものであることが確認されます。

5.引渡しと残代金受領

引渡しの日には、売主側と買主側が揃い、書類や鍵の受け渡しを行います。
まず残代金の受領を行います。所有権移転の必要書類を確認し、契約時に取り決めた支払い方法に従い、確実に代金を受け取りましょう。できれば、売却代金を受領する際には、銀行振込や小切手といった方法を利用し、トラブルを避けるための証拠を残しておくと安心です。
残代金受領後は、鍵や建物に関わる書類などを引き渡します。所有権移転登記を行うことにより、正式に物件が買主のものとなります。

古い家を所有するリスク

古い家を所有するリスクは多岐にわたります。

• 建物の劣化

老朽化が進むと、リフォームが必要になることがあります。特に、配管や電気系統の更新には多大な費用がかかることもあります。

• 不動産の価格変動

古い家は立地によって評価が大きく変わるため、需要の低下が続くと、売却時に思ったよりも高い価格がつかない可能性があります。

• 法的問題

建築基準法や用途地域に関連する規制に違反している場合、修正が必要になります。

• 固定資産税の増加

土地や建物の評価額が見直されることがあります。特に、周辺の不動産価格が上昇など、再開発が行われる地域では、その影響を受けやすくなります。評価額が上がると、それに伴って固定資産税も増加するでしょう。

以上のような予期しないコスト増を避けるためには、定期的な不動産の見直しが重要です。

古い家を売る際の注意点

築年数や経年劣化の影響を詳しく理解し、設備の交換やリフォームが必要な箇所があれば、事前に手を打っておきましょう。
次に、法的な確認も忘れてはいけません。古い家は、耐震基準や建築基準法などの法律に適合していない場合があります。必要な手続きや書類をきちんと揃え、トラブルを避けるよう心がけましょう。
最後に、販売時期の選定もポイントです。不動産の動向を見極め、売却に適したタイミングを選ぶことで、より良い条件で売却できる可能性が高まります。

①家財の撤去

まずは不要な家具や家電などを整理し、使わない物品は処分することをお勧めします。
撤去が完了すれば、物件の内覧時に買い手が実際の生活をイメージしやすくなります。

②取り壊しの判断方法

建物の構造や老朽度を評価することが重要です。専門家に依頼し、耐震性、腐敗、シロアリの被害などをチェックしてもらいましょう。
次に、リフォームの費用と取り壊しの費用を比較します。リフォームが高額になる場合や、長期間使用する予定がない場合は、取り壊しを選択する方が経済的かもしれません。
最後に、周囲の環境や地域の条例に注意が必要です。取り壊しが周囲に与える影響や、自治体の規制に従って適切な手続きを行いましょう。

➂実家売却後の後悔を避ける

実家を売却した後に後悔する方も。まず、思い出が詰まった場所を手放すことは、どうしても心残りがあるものです。思い出を写真や動画など別の形で残したり、家族間でしっかり話し合い、納得して売却を進めましょう。

次に、売却価格に対する期待と現実のギャップも後悔する原因のひとつです。実家への思い入れの強さから、一般的な評価よりも高めの価格認識を持っている場合、売却が難航し、最終的には値下げを余儀なくされることもあります。同じ地域の相場を見たり、専門の不動産会社から見積りをもらい、適切な価格評価を知っておくことをお勧めします。

➃固定資産税のタイミング

固定資産税は、土地や建物の所有者に課せられる税金で、通常は毎年1月1日現在の所有者に対して課税されます。そのため、家を売却するタイミングによって、税金の負担が変わる可能性があります。
売却を決意したら、できるだけ早めに売却手続きを進めましょう。年の初めに売却が完了すれば、固定資産税の支払い義務が発生することを避けることができます。逆に、年末近くに売却を行う場合、売却価格に応じた税金が発生するため、納税額を確認しておくことが重要です。
また、売却する際は、買主との交渉の中で固定資産税の負担をどのように分担するかも話し合いのポイントになります。

⑤自治体の補助金制度

各自治体では、空き家の活用やリフォーム促進を目的としたさまざまな補助金が用意されています。これらの制度を活用することで、売却価値を高めることができるでしょう。
例えば、耐震補強やバリアフリー化を行うための補助金がある場合、必要な工事に対する経済的支援を受けられます。このような補助金を利用することで、物件の魅力をアップさせ、多くの買い手にアピールできるでしょう。
具体的な制度内容や申請方法は、各自治体のホームページで確認できます。

古い家の売却にかかる税金

古い家を売却する際には、いくつかの税金がかかることを理解しておく必要があります。古い家の売却に際しては、税金に関する知識を深めることが大切です。

譲渡所得税の算出方法

譲渡所得を計算する必要があります。譲渡所得は、売却価格から取得費用や譲渡費用を差し引いた金額で求めます。
具体的には、売却価格から購入時の価格を引き、さらにリフォームにかかった費用、仲介手数料などの譲渡に関わる費用を差し引きます。この計算結果が譲渡所得となります。
次に、譲渡所得に基づいて税率が適用されます。譲渡所得税は、所有期間により税率が異なるため、所有期間に注意が必要です。

古い家の取得費

取得費とは、不動産を購入する際にかかった全ての費用で、売却時の譲渡所得税計算のベースとなります。具体的には、購入価格だけでなく、仲介手数料や登録免許税、さらにリフォームにかかった費用も含まれます。
実際に売却する際は、これらの費用をしっかりと記録しておくことが大切です。特に、税務署に提出する書類に必要な証拠を示すためには、領収書や契約書の保管が求められます。
また、取得費を適切に計算することで、譲渡所得の金額が減少し、結果的に税負担を軽減することが可能となります。

古い家の売却で使える税制優遇措置

まず注目すべきは「居住用財産の譲渡所得の特別控除」です。これは、自宅として居住していた家を売却する際に、一定の条件を満たせば譲渡益から最大3000万円を控除できる制度です。
さらに、譲渡所得に対する税率が軽減される「特例措置」もあります。特に、古い家を売却する際には、相続税対策としても効果的です。これにより、相続した住宅を売る際の負担を軽減することができるでしょう。
これらの制度を上手に活用することで、古い家の売却における税負担を大きく減らすことができます。

特定控除

この控除は、自宅として使っていた住宅を売った場合に適用されるもので、譲渡所得から最大3000万円を控除できるため、税負担を大幅に軽減できます。
特定控除を受けるためには、いくつかの条件があります。まず、売却する家が自分自身の住んでいる自宅であることが必要です。また、売却前の5年間に、住居としての利用が求められます。これらの要件を満たすことで、税負担を軽減できるため、特に古い家を売却する際には非常に有益です。

古い家がなかなか売れない場合の対策

価格設定とリフォームで魅力を引き出す

まず、個人売買の場合はまず価格設定を見直し、他の物件と比較して適正価格を設定しましょう。魅力を引き出すためにリフォームも検討します。

補助金を活用して解体

地方自治体が老朽化住宅の解体補助金を提供している場合があります。地域の自治体に確認し、手続きに関して相談しましょう。

ホームインスペクションの活用

ホームインスペクションとは、住宅の専門家（インスペクター）が住宅の状態を点検し、建物の劣化や構造的な問題点、設備の不具合を診断するサービスです。主に中古住宅の売買時や購入前に利用されることが多く、住宅の購入者が物件の状態を正確に把握するための重要な手段となっています。
さらに、インスペクション報告書を提示することで、価格交渉での強みを持つこともできます。

信頼できる不動産会社の選定

まず、複数の不動産会社の実績や評判を確認しましょう。インターネットや口コミサイトを活用して、選択肢を広げることが大切です。
次に、面談を通じて担当者の信頼性を判断します。コミュニケーションが円滑で、こちらの要望をしっかりと理解してくれる会社を選ぶと良いでしょう。提案される販売戦略や価格設定に納得がいくことも重要です。

まとめ

古い家を売るには、物件の状態を把握し、魅力を引き出す工夫が大切です。清掃やリフォームで印象を良くし、購入希望者にアピールすることも有効です。また、個人での売却時は売却価格を周辺相場を参考に設定しましょう。古い家には独自の価値があるので、その点を強調して買い取り手の関心を引くことができます。さまざまなポイントを踏まえ、円滑に古い家を売却するために、専門の不動産会社を頼ることも視野に入れて、売却活動を進めましょう。