中古マンションで住宅ローン控除を受ける！適用条件や手続きを解説します

中古マンションを購入する場合も、新築同様、住宅ローン控除の対象となることをご存知ですか？本記事では、中古マンションの住宅ローン控除について、適用条件や具体的な手続き、控除額の計算方法などを詳しく解説します。

住宅ローン控除とは何か

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅を購入する際に利用したローンの一部を税金の控除として差し引ける制度です。これは、住宅を持つことを支援し、税負担を軽くするために国が用意した優遇措置で、多くの方が利用しています。

中古マンションを購入する場合も、新築同様、住宅ローン控除の対象となるケースが多数あります。住宅ローン控除を受けると、年末時点の住宅ローン残高の0.7%に相当する金額が所得税から控除されます。たとえば、年末にローンの残高が2,000万円ある場合、その0.7%である14万円が控除額となり、年間の所得税から差し引かれます。控除は最大で10年間続き、一定の条件を満たす場合には、13年間まで延長が可能です。これにより、住宅購入の総費用を大幅に抑えられるメリットがあります。

控除額は所得税から引き切れない場合に住民税にも適用できるため、所得税・住民税の両方の負担が減り、家計にとって非常に大きな節税効果が期待できます。

中古マンションで住宅ローン控除を受ける場合、物件の条件確認や必要書類の提出などが重要ですので、購入前に税務署や不動産会社に確認をすることをおすすめします。

住宅ローン控除の基本的な仕組み

年末の住宅ローン残高に一定の割合をかけた金額が控除され、所得税から差し引かれます。住民税も控除額の一部として適用される場合があります。

• ローン残高を基準に計算
  控除額は、毎年の年末時点での住宅ローン残高を基準に計算され、残高の0.7%が控除額になります。例えば、3,000万円の残高がある場合は、0.7%である21万円が控除額です。
• 控除期間の設定
  通常、控除は10年間にわたり適用されますが、消費税が課された物件や認定長期優良住宅（長寿命でエコな住宅）など、一定の要件を満たす物件では最大13年間の適用が認められています。
• 所得税と住民税の負担軽減
  控除の適用によって、まず所得税から差し引かれ、引き切れなかった場合は住民税から控除する仕組みです。これにより税負担が軽くなります。

控除額はローン残高が基準となるため、借り入れ金額や年末の残高が多いほど控除額が大きくなります。そのため、住宅ローン控除をうまく利用すれば、返済が進むほど税負担も軽くなる仕組みです。

中古マンションでも適用されるのか

住宅ローン控除は新築物件だけでなく、中古マンションにも適用されます。中古マンションを購入する方でもこの制度を活用できるのは非常に魅力的ですが、築年数や耐震基準、床面積や所得の制限、一定期間の居住の義務、親族からの購入ではないことなどの条件を満たす必要があります。

中古マンションの住宅ローン控除に関する詳細な情報は、税務署のホームページや不動産会社にご確認ください。

中古マンションで住宅ローン控除を受けるための条件

中古マンションを購入して住宅ローン控除を受けるには、いくつかの条件を満たす必要があります。条件を満たしている中古マンションであれば、住宅ローン控除を活用することで税負担を軽減でき、長期にわたって経済的なメリットを享受できるでしょう。

適用条件の総覧

中古マンションで住宅ローン控除を受けるためには、築年数や耐震基準、床面積、所得制限、居住期間などの要件を満たす必要があります。中古物件には新築にはない条件もあり、特に耐震性や床面積に関しては注意が必要です。それぞれの条件を確認し、購入前に適用要件を満たしているかどうかをしっかりチェックしましょう。

物件の築年数と耐震基準

中古マンションの場合、1981年以降に建築された木造住宅は、原則として耐震基準を満たしていると考えられるため住宅ローン控除が適用されますが、それ以上古い物件の場合、耐震基準を満たしている必要があります。耐震基準を満たしているかを証明するためには、一般的に以下の方法が用いられます

• 耐震証明書を取得する
  建築士や耐震診断機関が発行する「耐震証明書」を取得することで、物件が現行の耐震基準を満たしていることを証明できます。
• 既存住宅瑕疵（かし）保険に加入する
  耐震証明書が取得できない場合でも、この保険に加入していると住宅ローン控除を受けることが可能です。

床面積と所得制限について

住宅ローン控除を受けるためには、物件の床面積が50㎡以上であることが求められます。この条件は、一戸建てとマンションのどちらにも適用される基準で、購入前に必ず確認が必要です。また、購入者の年間所得が2,000万円以下であることも重要な要件です。

• 床面積の注意点
  50㎡以上であることが原則ですが、登記簿上の面積が基準となります。そのため、パンフレットなどに記載されている「専有面積」ではなく、登記簿で確認した面積で判断します。
• 所得制限
  年間所得が2,000万円を超える場合は、住宅ローン控除を受けられません。給与所得だけでなく、他の収入も合わせた「総所得」が対象となりますので、控除を検討する際には事前に総所得額を確認しておくと安心です。

購入後の居住要件と居住期間

住宅ローン控除を受けるには、購入した中古マンションに実際に居住することが条件です。この要件を満たすためには、次のような点に注意が必要です。

• 居住開始日の設定
  住宅ローン控除を受けるには、購入した物件に住み始めた日（居住開始日）を明確にし、確定申告において報告する必要があります。居住開始日を証明するためには、賃貸借契約書や住民票などの書類が必要になります。
• 居住期間
  購入後、6ヶ月に居住を開始しなければならないほか、初年度の控除申請は確定申告が必要です。通常、購入した年の翌年3月15日までに確定申告を行うことで、1年目の控除が適用されます。2年目以降は給与所得者の場合は確定申告は不要で、年末調整で控除が継続されます。個人事業主や自営業者の場合は、毎年の確定申告での申請が必要です。

親族や特別関係のある者からの取得の禁止

住宅ローン控除は、親族や特別な関係にある者から取得した物件には適用されません。この「特別な関係」とは、「親、兄弟、姉妹などの親族から購入した場合」「夫婦間で物件を売買した場合」のようなケースがあります。

このルールは、実際に経済的な負担を伴う取引であるかどうかを明確にするためのものです。親族や親しい人から物件を購入した場合、住宅ローン控除は適用されないため、第三者から購入することが求められます。

住宅ローン控除を受けるための具体的な手続き

住宅ローン控除を受けるためには、初年度の確定申告が必須です。この手続きを行うことで、税負担を軽減することができ、2年目以降は通常の年末調整で控除が続けられます。ただし、個人事業主や自営業者の場合は、毎年の確定申告が必要となります。

住宅ローン控除は毎年手続きが必要なため、必要書類の準備やスケジュールをしっかり確認しておくことが大切です。特に個人事業主の方は申告の手間がかかりますが、控除による税負担軽減は長期的に大きなメリットとなります。

初年度の確定申告の手順

初めて住宅ローン控除を受ける際は、以下の手順で確定申告を行います。確定申告は通常、住宅購入後の翌年に行い、必要な書類を税務署に提出することで控除が適用されます。

1.申告書類の準備

まず、必要な書類を揃えます。主に以下の書類が必要です。

• 確定申告書（AまたはB）
  給与所得者はA、自営業者や個人事業主はBを使用します。
• （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
  控除額を計算するための書類です。税務署や国税庁ホームページからダウンロードして自分で記入します。
• 源泉徴収票（給与所得者の場合）
  勤務先から受け取るもので、1年の収入や税額が記載されています。
• 住宅ローンの年末残高証明書
  ローン残高が記載された証明書です。借り入れしている金融機関に送付してもらいます。
• 住民票の写し
  新しい住所での住民票が必要です。
• 土地・建物の登記事項証明書
  法務局で発行される土地や建物の情報が記載された証明書です。
• 請負契約書の写し・売買契約書の写し
  住宅を建築・購入したときに交わした契約書のコピーです。
• 本人確認書類：①か②のいずれかを用意します。
  ①マイナンバーカード
  ②マイナンバー通知カードまたはマイナンバーが記載されている住民票＋運転免許証やパスポートなどの本人確認書類

この他、1981年以前に建築された物件の場合は、以下のa、b、cのいずれかを用意します。

• a）耐震基準適合証明書
• b）既存住宅性能評価書
• c）既存住宅売買瑕疵保険付き証明書

また、長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅の場合は以下の書類を用意しましょう。申請すると住宅ローン控除額が最大21万円／年となるため、売主や施工会社に発行を依頼しましょう。

• 住宅用家屋証明書
  物件引き渡し時に登記書類として司法書士からもらえます。
• 認定長期優良住宅の場合
  長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し
• 認定低炭素住宅の場合
  低炭素建築物新築等計画認定通知書の写し
• ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の場合
  住宅省エネルギー性能評価書の写し

2.申告書の作成

国税庁の確定申告書作成コーナーや税務署で配布される用紙を使って申告書を記入します。インターネットを利用した「e-Tax」を使うと手続きが簡略化され、添付書類もデジタルで提出できるため便利です。

3.税務署へ提出

作成した申告書と必要書類を税務署に提出します。通常、毎年2月16日から3月15日までが提出期間です。この手続きを完了すると、住宅ローン控除が適用され、所得税の還付（払いすぎた税金の返金）が受けられます。

4.所得税の還付確認

申告が受理されると、住宅ローン控除に基づき、所得税の還付が行われます。還付される金額は、年末のローン残高や所得税の額によって異なります。

注意点

個人事業主や自営業者の方は、住宅ローン控除の適用を受けるために毎年確定申告を行う必要があります。給与所得者のように年末調整がないため、住宅ローン残高証明書を毎年準備し、確定申告時に提出してください。

2年目以降の手続き

住宅ローン控除は、1年目以降も控除期間内であれば自動的に適用されますが、その手続き方法は給与所得者と自営業者で異なります。

• 給与所得者の場合は、2年目以降は勤務先での「年末調整」によって控除が継続されます。毎年、住宅ローン残高証明書を会社に提出することで、会社が代わりに税額を調整し、所得税からの控除が反映されます。
• 個人事業主や自営業者の場合は、年末調整がないため、控除を受け続けるには毎年確定申告が必要です。住宅ローン残高証明書をもとに、各年の控除額を計算し、確定申告書に反映します。

控除額と控除期間の計算方法

住宅ローン控除を受ける際の控除額は、年末時点の住宅ローン残高を基に計算されます。中古マンションの場合も控除対象額に上限がありますので、その範囲で控除が適用されます。控除期間も住宅の種類や条件によって異なるため、しっかり確認しておきましょう。

年末のローン残高に基づいた控除額

年末時点のローン残高の0.7%が控除対象額になります。年間控除額には上限があるため、控除対象となる額を確認しましょう。

• 控除額の計算
  住宅ローン控除では、年末時点のローン残高の「0.7%」が所得税の控除対象額となります。たとえば、年末のローン残高が2,000万円の場合、その年の控除額は 2,000万円 × 0.7％ = 14万円 となります。
• 控除額の上限
  中古マンションの場合、控除対象額には一定の上限があります。中古マンションの控除上限額は通常2,000万円までで、これを超えるローン残高がある場合も、控除対象は最大2,000万円までです。従って、最大控除額は2,000万円 × 0.7% = 14万円です。
• 控除期間
  控除が適用される期間は10年間です。つまり、最大で10年間、年末残高の0.7％に相当する金額を所得税から差し引ける仕組みです。

長期優良住宅や省エネ住宅の場合

中古マンションでも「長期優良住宅」や「省エネ基準を満たした住宅」に該当する場合、控除額や控除期間がさらに優遇されることがあります。

• 控除率や上限額の優遇
  これらの基準を満たしている住宅であれば、控除率が高くなるか、控除期間が延長される特例があります。
• 基準の確認
  中古住宅でもリノベーションやリフォームにより省エネ基準や長期優良住宅の条件を満たせば、こうした優遇措置が適用されることがあります。基準については不動産業者やリフォーム業者と確認するのが安心です。

中古マンションの住宅ローン控除の注意点

中古マンションの住宅ローン控除を利用する場合、いくつかの注意点があります。特に物件の築年数や取得者の関係など、特定の要件を満たさないと控除対象外になることがあります。

控除が受けられないケース

以下のようなケースでは、住宅ローン控除が受けられないことがあります。

• 築年数要件を満たさない物件
  耐震基準に適合しない古い物件や築年数の制限を超えている場合は、控除が適用されないことがあります。一般的に、木造住宅は20年以内、鉄筋コンクリート造の場合は25年以内の物件が対象となります。
• 親族からの購入物件
  親族や特別関係にある者から取得した物件は、控除対象外となります。親子や兄弟、夫婦間の売買などはこの対象に該当します。

特例や他の控除との併用

住宅ローン控除の他にも、住宅取得に関連するさまざまな控除や優遇措置があります。これらの特例や他の控除との併用ができるかどうかは、個別に確認することをお勧めします。

• 贈与税の非課税特例や住宅取得資金に対する特例なども併用が可能な場合がありますが、所得制限や住宅の条件により異なります。
• 他の税控除との併用は可能ですが、控除額に制限があるため、実際の還付額は税理士に相談するなどして適切に確認してください。

まとめ

中古マンションでも住宅ローン控除を利用すれば、年末のローン残高に応じた税負担の軽減が期待できます。ただし、新築と異なり、築年数や耐震基準、床面積、所得制限など、いくつかの条件を満たす必要があるため、物件選びの際からこれらの基準を確認しておくことが大切です。

初年度は確定申告を行い、必要書類を揃えることが必須です。特に、個人事業主や自営業者は毎年申請が必要となるため、スムーズな手続きのためにスケジュールを立てて準備しましょう。

控除額や期間も住宅の種類によって異なります。長期優良住宅や省エネ住宅に該当する場合、控除率が優遇されることもありますので、該当する場合は追加の特例を活用しましょう。複数の控除や特例がある場合には、税理士や不動産の専門家に相談することで、より効果的に税負担を減らせる可能性があります。

ポイントを押さえ、確実に手続きを進めることで、住宅購入後の家計負担軽減につなげることが可能です。