不動産売却時の確定申告ガイド！やり方や注意点をチェック

不動産を売却した際の確定申告や必要書類について解説します。正しい手続きを行い、税負担を軽減しましょう。

不動産売却時に確定申告が必要なケース

不動産売却で売却益が発生した場合、確定申告が必要です。以下の条件に該当する場合、申告が義務付けられています。

売却益が出たとき

不動産売却で利益が発生すると「譲渡所得」として所得税・住民税が課税されます。

• 譲渡所得の計算方法
  • 譲渡所得の計算方法
    譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
  • 取得費
    購入代金、購入手数料、リフォーム代などの経費
  • 譲渡費用
    売却にかかった仲介手数料、広告費用、解体費用など
• 税率
  • 短期譲渡（5年以下）:約39％
  • 長期譲渡（5年超）:約20％

売却益がある場合は、適正な書類を準備し、確定申告を行いましょう。

取得価格が不明な場合

取得価格が不明な場合、通常売却価格の5%を概算取得費として計算できます。正確な取得価格を把握することで、税負担を減らせる場合があるため、過去の契約書や領収書を確認することが重要です。

税金の特例を利用する場合

不動産売却時には、以下の特例を利用すると税負担を軽減できます。

• 3,000万円特別控除
  居住用の不動産を売却した際に、譲渡所得から3,000万円まで控除
• 10年超所有軽減税率の特例
  10年以上所有していた場合、税率が軽減
• 買換え特例
  売却後に新しい住居を購入すると課税を繰り延べ可能

これらの特例を適用するには、確定申告が必要です。

不動産売却時に確定申告が不要なケース

売却価格が購入時よりも低かった場合や、所得額が一定以下の場合など、確定申告が不要なケースも存在します。

譲渡損失が出た場合

不動産を売却した結果、譲渡損失が出た場合、基本的に所得税や住民税の支払いは発生しないため、確定申告は不要です。

例外として、譲渡損失を他の所得と相殺（損益通算）する場合や、給与所得などと相殺する「損失の繰越控除」を利用する場合は、確定申告が必要です。

譲渡所得とほかの所得の合計が20万円以下の場合

譲渡所得と他の所得の合計額が20万円以下である場合は、確定申告が免除されることがあります。ただし、住民税の申告は必要になることがあるため、注意が必要です。

確定申告の流れ

不動産売却で得た所得について確定申告を行う手順です。

1. 必要書類の用意

不動産売却に関する確定申告には、下記の書類が必要です。これらの書類を事前に揃えておきましょう。

1. 物件購入時の書類
   売買契約書、領収書、不動産取得税の納税証明書など
2. 売却時の書類
   売買契約書、仲介手数料の領収書など
3. 登記事項証明書
   法務局窓口、インターネット取得（できない場合もあり）
4. 確定申告関連の書類
   税務署のホームページからダウンロード可能な確定申告書Ｂ様式、譲渡所得の内訳書など
5. 本人確認書類
   運転免許証、マイナンバーカード

2. 譲渡所得の内訳書への記入方法

譲渡所得の内訳書には、不動産売却で得られた利益を詳細に記載します。この内訳書を元に税額が決まるため、記入内容は非常に重要です。

• 売却価格
  不動産を売却した際の価格を記入します。契約書に記載に基づきます。
• 取得費用
  購入時にかかった購入代金、仲介手数料、登記費用などを記入します。取得費用がわからない場合は、「概算取得費」として売却価格の5%とみなすこともできます。
• 譲渡費用
  売却に伴う仲介手数料やリフォーム費用などを譲渡費用として控除できます。領収書が必要なので用意したものを元に正確に記入しましょう。

記載方法や記入例に関して具体的なフォーマットがない場合は、税務署などから提供されるガイドラインやフォーマットを参考にして適切に記載することが重要です。

3. 確定申告書への記入方法

確定申告書B様式を使用して、計算した譲渡所得を記入します。譲渡所得の内訳書の内容を基に、所得税額を算出します。

• 申告書Bへの記入
  申告書Bの「所得の内訳」欄に譲渡所得を記載します。内訳書で計算した内容をそのまま転記し、所得税の課税対象となる総所得が計算されます。
• 税額計算欄
  税額計算欄に進み、所得税と住民税の合計額が算出されます。

書類に不備があると、税務署から再度問い合わせが来ることもあるため、慎重に記入することが大切です。

4. 税務署への提出方法

確定申告の提出方法は、税務署の窓口での提出、郵送、またはオンライン（e-Tax）から選択できます。

• 窓口での提出
  最寄りの税務署で、提出書類を持参して申告します。混雑が予想されるため、余裕を持って行きましょう。
• 郵送での提出
  必要書類を封筒に入れて、税務署に郵送する方法です。郵便局の記録付きで送付すると安心です。
• e-Taxでのオンライン提出
  マイナンバーカードがあれば、e-Taxを利用して自宅から申告ができます。手続きが簡単になり、時間もかからないので便利です。

申告期限は毎年3月15日までです。提出が遅れると延滞税が発生するため、期限内に手続きしましょう。

確定申告の電子申告（e-Tax）のメリット

確定申告はe-Taxを利用すると、書類の手間が減り、控除申請がスムーズに進められます。特に、不動産売却の申告は手続きが複雑なため、e-Taxを活用することで次のようなメリットが得られます。

• オンラインで提出できるため時間が節約できる
• 一部の書類がデジタルで提出可能なため、手間が省ける
• 申告内容の自動計算機能により、記入ミスを防げる

e-Taxの利用にはマイナンバーカードと事前準備が必要ですので、申告前に準備しておくとスムーズです。

よくある質問と注意点

不動産売却時に確定申告をしないとどうなる？

確定申告をしないままにしておくと、様々なペナルティが発生する可能性があるため、注意が必要です。

• 延滞税の発生
  確定申告を提出期限までに行わなかった場合、納付すべき税額に対して延滞税が発生します。延滞税は、申告が遅れる期間が長くなるほど増えるため、早めに対応することが大切です。
• 無申告加算税のリスク
  確定申告を一切行わなかった場合には、「無申告加算税」というペナルティがかかることがあります。無申告加算税は、未申告の税額に対して10％程度が加算されるもので、税務署からの指摘があると最大で20％まで引き上げられることがあります。
• 悪質な場合の重加算税
  故意に申告を怠り、納税額を過少に報告していた場合などは、重加算税が課される場合があります。この重加算税は最大で35～40％の高率加算となり、税額が非常に高額になる可能性があるため、正確な申告が重要です。

確定申告をしない場合、税務署から通知が届くこともあり、通知が来る前に自主的に申告を行うことで、ペナルティの一部を軽減できる場合もあります。延滞や無申告加算税を防ぐためにも、期限内に正確な申告を行いましょう。

確定申告を税理士に依頼した場合の目安は？

• 費用の相場
  税理士に依頼する場合、5万円～15万円程度です。ただし、売却額が大きい場合や、複数の不動産を売却した場合、また相続した不動産の売却など複雑なケースでは、さらに費用が増加することがあります。
• 税理士探しのポイント
  不動産売却の確定申告は専門性が高いため、不動産税務に詳しい税理士を選ぶことが重要です。

控除適用時のシミュレーション例

特例を適用するとどの程度税負担が減るのか、簡単なシミュレーションを行ってみましょう。

• 例1
  マイホームを5,000万円で売却し、3,000万円で購入していた場合
  • 売却益
    2,000万円
  • 3,000万円特別控除適用
    売却益2,000万円が控除対象額の範囲内のため、課税対象額はゼロ
• 例2
  10年超所有した物件で売却益が1,000万円の場合、軽減税率の適用で約14%の税率で計算されるため、税額は約140万円です。

確定申告に役立つ公的相談窓口

不動産売却の確定申告に関する相談は以下のような窓口を活用しましょう。

• 税務署の相談窓口
  各税務署では無料で税金に関する相談が可能
• 自治体の確定申告相談会
  相談日程は自治体の広報やホームページで確認できる
• e-Taxヘルプデスク
  電子申告を検討する場合、e-Taxヘルプデスクでサポートが受けられる

まとめ

不動産売却時の確定申告は、売却益の発生や税金の特例適用によって必要性が変わります。事前に売却益や必要な書類を把握し、余裕を持って準備を進めることが大切です。適用条件をよく確認し、正確でスムーズな申告を心がけてください。